如松:这一刻,但愿惊醒所有人

2017-08-02 9881人阅读,共46个回复 房地产储蓄利率
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房地产,是国人绕不开的话题。居民资产中有近七成的资产是房地产,同时,房地产几乎决定了全社会的支付和消费水平,也就影响了所有人和所有行业。

很多人认为房地产不会崩盘,大家的内心支撑实际缘于一点——ZF会用几乎无限的行政权力力保房价。

我一直表示怀疑。

禁售是力保房价的主要手段之一,市场称之为楼冻,真的就可以掩盖价格吗?

当禁止交易的时候,会有另外一个方式计算房价。假设:市场的实际月利率是7厘(高于现在的存款利率,低于小贷利率,与银行贷给企业的利率大致相当),现在一套500万的房子被楼冻,如果月租金是1万元,那么,它的真实价格应该是500*(1/500*0.7%)=143万元,当然,如果实际月利率是5厘,它的真实价值就是200万。

这可以判断自己被冻住的房子所处的价格位置。

有两点决定实际价值低于计算的数字:第一,中国的房子是有限的产权,基于建筑质量的因素,实际使用寿命比较短,还要计算很高的折旧;第二,投入如此大额的资金购买不动产而没有流动性,资产的实际价值需要在此基础上继续打折扣。

所以,楼冻没有丝毫意义,至多属于面子工程。

再一个问题是过去提到的推理逻辑。

高房价之下,生产要素价格迅速上升,会挤压制造业不断倒闭、迁徙,当失业上升、实际平均薪酬(实际购买力)开始下滑的时候,用什么支撑高房价?

现在的迹象已经很明显,不仅低端制造业在迁徙,高端制造业也开始行动。然后就会开始影响储蓄和实际薪酬。

先说储蓄,即便人们失业了,如果有足够的储蓄,依旧可以按时归还房贷,房子就不会出问题。

人们的印象中,中国是高储蓄国家,过去是对的,现在应该是错的。腾讯网8月1日的一篇报道中说到,中国家庭金融调查与研究中心最近关于家庭储蓄的报告说,只有60%的家庭有储蓄,还有40%的家庭入不敷出,这部分家庭既然入不敷出,就已经丧失了储蓄的能力。

这里有两个细节需要说明:第一,这些入不敷出的家庭大部分应该是城镇居民,也就是大家眼中的小资。因为农民一直靠天吃饭,又没有有效的社会保证,生活的稳定性很低,所以,传统以来就比较厌恶债务,维持家庭收支平衡是生活的核心内容。当然,如果家中有大学生等形成刚性开支除外。所以,决定这四成的人口中,城镇居民是多数,甚至可以想象成拥有房贷的占多数。第二,有资料显示,中国收入最高的5%的家庭储蓄率是70%,在总储蓄中占比50.6%。也就是说剩余的55%的人享有剩余49.4%的储蓄率,这是比较稀薄的,也就意味着还有很多人口处于入不敷出(丧失储蓄能力)的边缘。一旦经济形势下滑,它们也会加入入不敷出的大军。现在,恰恰是这种情形。

2017年上半年,全国居民人均可支配收入12932元,比上年同期名义增长8.8%。其中,工资性收入增长8.6%,经营净收入增长5.9%,财产净收入增长9.6%,转移净收入增长11.9%。财产净收入的典型代表是房租收入,转移净收入的典型代表是卖房收入,主要是房屋的衍生现象。

7月12日,智联招聘发布一份《2017年夏季中国雇主需求与白领人才供给报告》,报告中说到,根据智联招聘2017年夏季在线的数据显示,全国37个主要城市的平均招聘薪酬为7376元,本季度平均薪酬下降幅度较大,为3.8%。从2016年以来的平均薪酬来看,全国平均薪酬水平在2017年第二季度从涨转为跌,之前一直上涨的趋势不再(这一转变非同小可,在验证前面的逻辑分析)。这主要是由于小微企业薪酬下降,新一线、二线等城市主动吸引了人才流入、而这些城市平均薪酬较一线城市低、带来整体薪酬平均数被拉低。微型企业本季度薪酬下降31%。总体来看,薪酬在4001-6000元之间的职位数量仍然是最多的,占职位总量的32.8%,其次是薪酬在8000元以上的高薪职位,占职位总量的25.9%。薪酬在2001-4000元之间的职位数量占两成,这反映了主要城市的薪酬水平(包括公务员吗?)。

这是房地产挤压制造业后的后果。虽说由奢入俭难,但它还是开始了。

当平均薪酬开始下滑的时候,更多的人群就会加入入不敷出的行列、丧失储蓄能力,同时,通胀无论高低,都在不断发展,即便收入不变的人,也会逐渐进入这一行列。

当更多的人入不敷出、同时也丧失储蓄、生活难以为继的时候,请它们来回答如何处理房屋和房贷的问题才最有发言权。是否冻得住楼市,也就清楚了。

这时,无论是后妈的诚信记录,还是对失信人员不准乘高铁、不准坐飞机、不准进银行等惩罚措施,就丧失了意义。当国人生活过不去的时候,不会理会这些,也理会不了。

即便楼冻,部分人也会被逼弃房,房子归银行,那时的地方ZF还限制的住银行换取流动性吗?估计不能。

或许有朋友认为,后妈还可以印钞救助。以前咱说过一个原理,当实业不能创造信用、给这些钞票注入信用的时候,这些钞票和花花绿绿的纸张是一样的,没有购买力,只会让你有限收入的实际购买力更快下滑,在入不敷出的境遇越陷越深。还有一种媒体人说,印钞推动楼市上涨可以创造信用,这就和上世纪农业生产的放卫星相同,还不如扯蛋。

当平均薪酬收入下滑的时候,那些以房租收入为代表的财产净收入、买房收入为代表的转移净收入还会持续下去吗?自然是快速下滑。因为全社会的有效购买力下降,租、购房的支付能力会更快速地下降,最终会让那些依靠多套房出租、炒房而谋生的人也陷入贫困,如果推出房产税,就是加速陷入贫困。

此时,新房会快速丧失需求,希望那时地产商的资金链不会断裂,挺住价格。

当银行怀抱房子、地产商的资金链越绷越紧的时候,楼冻将烟消云散。

这是不断推动房地产之后的必然走势,今天智联招聘的数据不过是在验证过去谈论的路径而已。

没有制造业为核心的实业不断发展,也就不会有服务业,更不存在所谓的互联网经济,金融创新也就根本不存在。皮之不存,毛将焉附?最终只能是什么都没有。

真正的中国人,醒醒。


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文章作者:如松

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已有46位网友发表了看法:
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1L固好大言 2017-08-02 07:41:54 回复  Huawei PRA-AL00Huawei PRA-AL00 Google Chrome 37.0.0.0Google Chrome 37.0.0.0
剜肉补疮,肉尽人亡。
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1L访客 2017-08-02 07:42:49 回复  Huawei TITHuawei TIT MQQBrowser 6.2MQQBrowser 6.2
@固好大言 好吓人,形象。
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2L访客 2017-08-02 07:54:23 回复  Windows 10 x64Windows 10 x64 Google Chrome 59.0.3071.115Google Chrome 59.0.3071.115
当外储失控时,减少外储流失的最后一点蚊子肉就是降工资减消费,玩不了多久了。
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3L访客 2017-08-02 08:07:44 回复  Apple iPhoneApple iPhone Safari 11.1Safari 11.1
那些人早醒了,现在只是在蒙头装睡。
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4L访客 2017-08-02 08:20:52 回复  Windows 7 x64Windows 7 x64 QQBrowser 9.6.11681.400QQBrowser 9.6.11681.400
要过苦日子了
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5L访客 2017-08-02 08:27:39 回复  Apple iPhoneApple iPhone WeChat 6.5.12WeChat 6.5.12
谈谈美元吧
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6L访客 2017-08-02 08:37:06 回复  Samsung A7100Samsung A7100 UC Browser 11.6.2.948UC Browser 11.6.2.948
致敬如松老师!真想见到你的真人,有这个机会吗?
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7L访客 2017-08-02 08:43:17 回复  Windows 10 x64Windows 10 x64 Google Chrome 45.0.2454.101Google Chrome 45.0.2454.101
推演的不错,也从侧面论证了房产税没有全面开征的社会基础。
**新手特朗普救了华夏一命,试想现在若是希拉里执政,中国还有心思放水?
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7L访客 2017-08-02 09:38:58 回复  Apple iPhoneApple iPhone WeChat 6.5.12WeChat 6.5.12
@访客 当财政没钱的时候,房产税马上收,
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8L访客 2017-08-02 08:53:51 回复  Huawei Che2-UL00Huawei Che2-UL00 MQQBrowser 5.4MQQBrowser 5.4
拜读 经典 全面的不能再全面了
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9L访客 2017-08-02 09:43:02 回复  Windows XPWindows XP Google Chrome 55.0.2883.87Google Chrome 55.0.2883.87
对俄加大制裁力度了!解毒一下,央玛美元是不是又要多救济俄普一点?
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9L访客 2017-08-02 12:37:55 回复  Mac OS X 10.12.5Mac OS X 10.12.5 Google Chrome 59.0.3071.115Google Chrome 59.0.3071.115
@访客 三胖都有给,普爹干不给吗?不给就再卖武器给三哥。
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10L访客 2017-08-02 10:40:23 回复  Windows 10 x64Windows 10 x64 Google Chrome 59.0.3071.115Google Chrome 59.0.3071.115
只是白领,不要大金小怪
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11L访客 2017-08-02 10:50:19 回复  Windows 10 x64Windows 10 x64 Google Chrome 55.0.2883.87Google Chrome 55.0.2883.87
一直以来,都很欣赏着品味,如微风拂面,淡淡叙说,却浸润出睿智的醇香。如今智者不多,或者归隐罢了
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12L访客蚂蚁的愤怒 2017-08-02 11:23:29 回复  Android 6.0Android 6.0 UC Browser 11.6.2.948UC Browser 11.6.2.948
学习。
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13L访客 2017-08-02 12:19:50 回复  Samsung G9550Samsung G9550 MQQBrowser 6.2MQQBrowser 6.2
实话有些人不接受现实但现实会给他一即响亮的耳光
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14L访客 2017-08-02 12:21:55 回复  Windows 7Windows 7 Google Chrome 59.0.3071.115Google Chrome 59.0.3071.115
学习。
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15L访客 2017-08-02 13:09:23 回复  Windows 10 x64Windows 10 x64 Internet Explorer 11.0Internet Explorer 11.0
房地产是区域市场,要从单个城市来分析,当全国当一个市场来分析是乱弹! 一、二线城市的工资在涨、人口在涨,房价年涨10%以是必须的。
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16L求实 2017-08-02 13:34:50 回复  Apple iPhoneApple iPhone Safari 10.0Safari 10.0
皮之不存,毛将焉附?经典!
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17L访客 2017-08-02 13:38:19 回复  Apple iPhoneApple iPhone Safari 10.0Safari 10.0
学习
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18L访客 2017-08-02 14:19:33 回复  Samsung G3502CSamsung G3502C Android Webkit 4.0Android Webkit 4.0
房产价格下跌有时间节点吗,我这里是东北的县级小城,很多年来都是很平稳的上涨,虽然现在很多人没有固定工作,但还是有钱买房买车打麻将,虽然是贷款,很多人感觉一千多元每月还款没什么压力,如果房价维持五六年不跌,预测下跌就没有意义了。
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18L一定一转 2017-08-02 18:16:37 回复  Ubuntu x64Ubuntu x64 Firefox 38.0Firefox 38.0
@访客 不妨说得更夸大一些好了, 就假设房子为0, 你只是做梦买房, 而现实所有贷款都是纯负债, 但一月一千多元你有把握长期给得起, 那就没差了,对吧? 这就是本站这些作者们想和大家分享的, "知局不妙, 量力而为", 现在真的已不是"找关系找方法借五百万一年后可以卖掉一千万"的光景了, 就算还有人能这样搞, 也已经不是大家都能这样搞了; 而如果是栖身房, 或是你个人真有能力再购多房, 那问题就比较小, 也不必拘执一定不要买, 你未必等得到摔的那刻, 就算有, 还可能接在山腰, 与那些买在山顶的分享赔亏; 这些道理不只房地, 任何金融把戏中筹码够轻不要见猎心喜乱跟风, 就比较难赔光出场, 都是同一个道理
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19L访客 2017-08-02 14:57:47 回复  Huawei RIOHuawei RIO MQQBrowser 6.2MQQBrowser 6.2
喔,不要再说房价了,一直说跌结果又涨一倍。知道你是好心,但这里不是自由市场
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20L访客 2017-08-02 15:08:05 回复  Android 7.0Android 7.0 UC Browser 11.6.1.949UC Browser 11.6.1.949
美爹最近把你的脸打肿了吧?书卖不出去了吧?
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20L访客 2017-08-02 15:10:54 回复  Huawei TITHuawei TIT UC Browser 11.0.4.846UC Browser 11.0.4.846
@访客 你个S逼,你码被**撮住了。
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21L访客 2017-08-02 17:16:05 回复  Android 6.0Android 6.0 MQQBrowser 6.2MQQBrowser 6.2
经济是要进入寒冬了,有个绘石油公司开油罐车的讲,两年前每天五十吨的车每天十几台车送,还忙得不迹乐呼,现在养四台车都困难,收入大不如前。
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22L访客 2017-08-02 18:11:18 回复  Windows XPWindows XP Google Chrome 55.0.2883.87Google Chrome 55.0.2883.87
多难受呀,水**太想放水却又不敢!到十月底见分晓,顶不住了放开炒楼还只有放水一条路走!失业大军到了考虑能否吃饱饭的时候了。
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23L访客 2017-08-02 18:27:39 回复  Windows XPWindows XP Google Chrome 55.0.2883.87Google Chrome 55.0.2883.87
一个“限”字让炒楼团已经傻眼了,现在只能拿一部分楼去银行抵押贷款供另外一部分楼。抵押条件极不乐观。等把绝大部分“炒楼团”整成“弃楼团”了,才会放水再度“复兴”楼市...房地产已经成为命根子,绝不可能放弃的。
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24L访客 2017-08-02 18:51:30 回复  Huawei RIOHuawei RIO MQQBrowser 6.2MQQBrowser 6.2
这就是中国
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25L访客 2017-08-02 18:56:21 回复  Huawei PLK-TL01Huawei PLK-TL01 Google Chrome 37.0.0.0Google Chrome 37.0.0.0
大家不要忽视天朝人民的软弱无能,看文章的人很多,但然并卵,姥爷在这个世上根本不要动脑子,想怎么说就怎么说,因为老百姓毫无反抗精神,我们的好邻居巴基斯坦换总理了,但哥哥下了换个弟弟,过两年弟弟也要换,不过是个轮回。社会制度根本上是穷人选的,但穷人太挫,每次都会被利用,根本说是能力的问题。
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25L访客 2017-08-03 01:19:25 回复  Windows XPWindows XP Google Chrome 55.0.2883.87Google Chrome 55.0.2883.87
@访客 利益是永恒的,所以腐败是轮回的,时代不同了,你不要忽悠了,没人为包装成理想主义者的流氓送命!没有**的社会体质和公正的司法体质,再多的朝代更新上去一样腐败!
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25L访客 2017-08-03 01:27:04 回复  Windows XPWindows XP Google Chrome 55.0.2883.87Google Chrome 55.0.2883.87
@访客 14年后再度进口美国大米,继续鼓捣“大米换装备”,同时又在为转基因找锚了,说明国内粮食供给开始出状况了。
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26L访客 2017-08-02 19:45:10 回复  Windows 7 x64Windows 7 x64 Google Chrome 57.0.2987.133Google Chrome 57.0.2987.133
我这里房租几十年算下来,只有全款房价的三分之一多一点。买房真的太傻,谈话的时候连老年人都指出这点了。
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26L访客 2017-08-02 20:28:34 回复  Windows XPWindows XP Google Chrome 55.0.2883.87Google Chrome 55.0.2883.87
@访客 你能算出十年后的房租?到时候馒头都20块钱一个。牛肉面230一碗
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27L访客 2017-08-02 19:54:02 回复  Windows XPWindows XP Google Chrome 55.0.2883.87Google Chrome 55.0.2883.87
它的真实价格应该是500*(1/500*0.7%)=143万元,这个公式怎么来的,谁知道给说一声
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27L一定一转 2017-08-02 22:37:45 回复  Apple iPhoneApple iPhone Safari 10.0Safari 10.0
@访客 从资金生息的能力的计算,若市场为月七厘,那500W的现金一月应可得500(万)*0.7%约3.5万,但买房**只能拿到一万,只有现金143万的能力;500:?= 3.5 : 1 ,比例关系
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28L访客 2017-08-02 20:45:22 回复  Apple iPadApple iPad Safari 8.0Safari 8.0
7月30日川普在推特上发文,对于中国处理朝核问题表示非常、非常失望,将对中国实行经济制裁、并重提武力解决朝核问题。川普的团队已经着手制定相关政策,往昔的中美贸易顺差将不复存在。房产税将很快征收。未知的情况比已知的更严峻、更危险。凛冬已至,寒风将阵阵袭来,猛烈无情。真心劝告各位朋友,听从老师们的建议,在寒冬里活下来。
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29L访客 2017-08-02 21:54:45 回复  Xiaomi 5sXiaomi 5s UC Browser 11.6.2.948UC Browser 11.6.2.948
你说当失业率提高收入下降房价没东西支撑是对的!但是这是要好几年一个漫长的过程!跟眼前房价走势没关系
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30L访客 2017-08-02 22:03:27 回复  vivo Y23Lvivo Y23L WeChat 6.5.10.1080WeChat 6.5.10.1080
谢谢老师的分析,但天朝除了房地产税还有很多极端手段没使用,估计会有一段不短的滞胀期。
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31L访客 2017-08-03 08:06:40 回复  Windows 10 x64Windows 10 x64 Internet Explorer 11.0Internet Explorer 11.0
全球
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32L访客 2017-08-03 12:26:30 回复  Windows 10 x64Windows 10 x64 Internet Explorer 11.0Internet Explorer 11.0
房价下跌,或者说房子的价值下跌,这是不可能的。只能说货币过多,财富过多。房子就是黄金,只有二种可能下降:世界大瘟疫死人40%以上,世界大战,死人30%以上。
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33L访客 2017-08-03 13:14:29 回复  Windows 10 x64Windows 10 x64 Google Chrome 59.0.3071.115Google Chrome 59.0.3071.115
窃以为问题不大,某国家四年货币贬值99.7%,老百姓表示还可以忍受,所谓的反抗什么都是小打小闹,其实是锻炼身体。按照这个我们的底线在哪儿很清楚,只要有树皮吃,大家表示生活还是不错的。
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34L访客 2017-08-03 15:05:24 回复  Windows 10 x64Windows 10 x64 Google Chrome 59.0.3071.115Google Chrome 59.0.3071.115
任泽平:新周期崛起 繁荣顶点和可怕时滞完败,最终证明**也会完败的,人性才是真的,能力才是王道。
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35L访客 2017-08-04 05:33:11 回复  Windows 7 x64Windows 7 x64 WeChat 6.5.2.501WeChat 6.5.2.501
请教老师,特朗普是真衰还是假衰?为什么通俄门能闹得美元长期低迷呢?换一个角度看,特朗普如果作为一个强势总统且顺风顺水,那美元会强势到何种地步呢?好,全世界的美元回流到美国,在强势美元下真的能投资到实业吗?强势美元所形成的经商环境适合投资还是投机呢?弱势总统和美元呢?回流的资金岂不是现在收获投资之利,将来收获投机之利?问题是特朗普怎能长期骗得了全世界?通俄门真的是一个阳谋吗?
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36L访客 2017-08-08 14:10:36 回复  Lenovo A7600Lenovo A7600 Google Chrome 37.0.0.0Google Chrome 37.0.0.0
继续涨使劲涨,永远不会失败,到时候地球也会为中国楼市停转的,坚定不移小康生活,中国梦梦中国。

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