如松:房地产,即将云开雾散

2017-08-18 11870人阅读,共19个回复 房地产楼市
温馨提示:最新网址是 www.nuanzhi.com 

阅后即焚

中国经济的核心内涵是国际收支盈余,表现为外汇储备的不断增长。

货币的信用就代表了政府的信用,本币贬值意味着信用丧失,如果持续下去的后果是极其可怕的。

这轮的房地产调控的时间将非常漫长,等待下次刺激将需要很长很长的时间。

一直以来,某些学者都认为房地产是中国经济的支柱产业,从内部经济和财政来讲,或许是对的。但是,如果从整个经济体来讲,是错的。

中国经济的核心内涵是国际收支盈余,表现为外汇储备的不断增长。在国际收支持续盈余的条件下,就可以依托这些盈余(美元)增发本币进行货币扩张,就可以购进原材料进行基本建设,就可以利用货币扩张推动房价,进而就可以增加财政收入,也就可以拉动经济增长。稳定的盈余就可以弥补以基本建设和房地产为主要驱动力的经济增长模式所带来的副作用,即对耕地的不断占用和工农业的剪刀差不断扩大所形成的对农业的挤压,这些盈余可以增加农产品的进口,为社会稳定提供基本保证。

所以,国际收支盈余的不断扩大,外汇储备不断增长,才是中国经济的核心内涵。我曾经在博客上说过这一原理,资本不断流入带来外汇储备不断加强与基建和房地产之间是夫妻档关系。

2015年—2016年,在资本外流、外储不断下滑的条件下,房地产被推动,从而带来了严重的后果——货币贬值。

2015年—2016年,资本流出明显,此时推动房地产虽然拉动了经济增长和财政收入,但代价很高,那就是货币明显贬值。

微信截图_20170818064043.png

微信截图_20170818064208.png

虽然房地产是拉动经济增长和强化财政收入的手段,但是,货币的信用就代表了政府的信用,本币贬值意味着信用丧失,如果持续下去后果是极其可怕的,很容易导致人民币持有者的信心丧失,这让管理者改变了对房地产的态度:

第一,“房子是用来住的,不是用来炒的”。这是根本性质的定性,意味着不能用货币信用的透支来炒作房地产价格,进而成为拉动经济增长和财政增收的手段。房子必须体现其居住属性。

第二,今年5月,银监会发文指出:商业银行发放抵押贷款时,应以全面评估债务人的偿债能力为前提,避免过度依赖抵押品而忽视第一还款来源……商业银行应审慎确定各类押品的抵质押率上限,并根据经济周期、风险状况和市场环境及时调整。

银监会的要求显然是为了应对房价过度下跌,特别是意外的过度下跌,避免让商业银行产生大量的坏账,进而威胁到整个银行体系。

第三,时任中央财经领导小组办公室主任的刘鹤在《金融危机并不是人们想象中的小概率事件》一文中说到:“从金融发展史来看,金融危机并不是人们想象中的小概率事件。一部金融史就是一部危机史……历史不会重复自己,但会押着同样的韵脚。”而事实上中国最大的风险无疑是债务风险,最容易引发债务风险的就是房地产。这是今年以来,各种房地产调控政策不断出台的根本原因。

实际上,管理者比众多学者更清楚地认识到中国经济可以持续发展的根本推动力是什么,那就是资本不断累积(表现为外汇储备不断增强)。这通过一系列政策可以明显地表现出来。

2017年上半年,中国对外直接投资同比大幅减少46%,减至481亿美元,再次低于境外对华直接投资额(即“实际利用外资额”的656亿美元)。原因应该是为了防止资本流出和人民币贬值,对企业的海外收购实施了限制,对外汇流动的管理更加规范、严格。

微信截图_20170818101412.png

(图片来自日经中文网)

由上图可见,2015年以前,中国一直是投资项目(指对内直接投资减去对外直接投资)上拥有净盈余的国家。但净盈余的幅度逐年下降,2016年,成为净输出,这是2015-2016年外汇储备下降和人民币贬值的主要原因之一。但是,从2017年开始,管理者进行了一系列的政策调整,比如:从2016年11月开始,单笔超过500万美元的海外收购、海外汇款和货币兑换必须向央行申请,而原来的标准是5000万美元;商务部还表示,房地产、酒店、影院、娱乐业及体育俱乐部等领域出现非理性海外投资,等等。综合作用之下,虽然2017年上半年实际利用外资小幅下滑(与去年同期相比下滑了5%,这或许是规范资本管理所带来的副作用),但中国重新成为投资项目上拥有净盈余的国家。这是今年以来人民币兑美元升值的主要原因之一。

虽然进行了资本管理的政策调整,外汇储备也开始企稳回升,但还并没有从根本上解决资本外流的问题。截至2017年7月末,我国外汇储备规模为30807亿美元,较6月末上升239亿美元,升幅为0.8%,为连续第六个月出现回升。同期,外汇占款数据却出现背离走势,截至6月末,已连续20个月负增长。中国人民银行公布的数据显示,6月央行口径外汇占款余额为21.5万亿元,减少343.15亿元(高盛的统计是,如果剔除掉汇率变化的因素,7月份的外汇储备应该是下降100亿美元,很可能意味着7月的外汇占款依旧负增长),为连续第20个月下降,降幅较5月的293.34亿元也有所扩大。今年上半年外汇占款下降了4272亿元(去年同期下降12230亿元,今年已经比去年同期下降的速度大幅减缓)。这说明,外汇储备的增长既有政策调整的效果,也有今年以来美元指数不断下跌的影响,总体来看,资本依旧处于净流出的状态,并没有实现平衡。

这样的时候,假设管理层继续通过货币手段推动房地产,必定导致资本加速外流和货币贬值,所以,只要没有稳定的资本净流入,管理者就不再具备通过货币手段和行政手段继续推动房地产的条件。因为今天的形势已经与2015年初截然不同,外汇储备比那时薄弱(既体现在总金额上,更体现在外汇储备总额与M2的比例上),房地产市值比那时已经大幅增长,如果继续通过货币政策和行政手段推动房地产,很可能带来汇率的快速下跌,这是本币快速丧失信用的表现,管理者无法承受这样的后果。可基于今天的周边政治军事局势,恢复稳定的资本流入将十分艰难,时间也可能很长。

这就可以得到一个最保守的结论,这轮房地产调控的时间将非常漫长,等待下次刺激将需要很长很长的时间。更进一步,如果不能根本改善资本流动状况(实现稳定的资本净流入),就已经不具备再次刺激房地产的条件。

相反,欧美央行的货币政策大概率逐渐走向收缩,周边的军事局势不断动荡,都有可能加速资本的外流,进而带动本币的贬值。此时,央行也只能跟随欧美同时进入加息周期,让房地产的压力加大。此时,管理者进行上述的政策调整就是未雨绸缪的措施,无论给房地产重新定性、银监会规范商业银行的抵押物管理、转变对待金融危机的态度(金融危机不是小概率),等等,都是非常合理的。同时,这也很可能反映了管理者真实的想法——应对房地产价格的意外下跌更为重要。

今年以来,市场整体对未来房地产政策的预期,是比较迷茫的,更多的人坚信,到了一定的时候(主要视经济和财政情形)管理者还会继续刺激房地产。这是非常值得商榷的,至少是非常不确定的,这种对政策的迷茫,很快就会到了云开雾散的时候。租赁市场的加速建设可以充分体现房屋的居住属性,就是一个标志;到房产税推出、特别是税率较高的时候,既可以增强财政也必然会打击价格,云雾也就彻底散去。


打赏

文章作者:如松

文章地址:http://www.nuanzhi.com/post/1575.html

欢迎转载,转载时必须以链接形式注明作者和原始出处!如果你觉得文章不错,您可以推荐给你的朋友哦!

请关注微信公众号,随时获得最新网址! 《刀客大本营》微信公众号

已有19位网友发表了看法:
头像
1L访客 2017-08-18 07:12:15 回复  Android 7.0Android 7.0 UC Browser 11.6.1.949UC Browser 11.6.1.949
哥想打你的脸
头像
1L访客 2017-08-18 07:13:51 回复  Huawei VNSHuawei VNS MQQBrowser 6.2MQQBrowser 6.2
@访客 只要打仗,房价立马腰斩!
头像
1L访客 2017-08-18 07:14:58 回复  Huawei VNSHuawei VNS MQQBrowser 6.2MQQBrowser 6.2
@访客 中印打起来只是时间问题,房价不能看影帝,要看美帝~
头像
2L访客 2017-08-18 07:50:05 回复  Apple iPhoneApple iPhone WeChat 6.5.9WeChat 6.5.9
想打脸赶紧去买房呀,用实际行动来打脸别逼逼,偷偷发大财呀
头像
3L访客 2017-08-18 08:00:51 回复  Huawei MHAHuawei MHA MQQBrowser 6.2MQQBrowser 6.2
不同意。
头像
4L访客 2017-08-18 08:17:18 回复  Huawei MHAHuawei MHA MQQBrowser 6.2MQQBrowser 6.2
松哥:难道我们不能自己开动机器大印红包?非要看着大鼻子赢狗眼打的脸色决定自己的票子多少?什么逻辑啊?
历史上蒋介石,太主发放的花花绿绿的,还少吗?
你不知道:需要啥,来点啥。活学活用,洋为中用。
需要锚,我们整个锚,凤向不对,铁锚换个铜锚。实在不行,拔锚走人。
头像
5L访客 2017-08-18 09:06:53 回复  Windows 7Windows 7 Google Chrome 45.0.2454.101Google Chrome 45.0.2454.101
对印军开**速度比国百姓慢的太多了!对外忍对内残忍
头像
6L访客 2017-08-18 09:12:24 回复  Xiaomi 3SXiaomi 3S MIUI Browser 9.0.3MIUI Browser 9.0.3
房多多们不满意楼主的观点,很正常,都知道了未来的方向,怎么找接盘侠!
头像
7L访客 2017-08-18 14:40:07 回复  Windows 7Windows 7 2345Explorer 8.7.0.160132345Explorer 8.7.0.16013
把楼市的问题说露了,就没有人接盘了,会有许多人不高兴的。当1986年苏联管经济的向格林斯潘说:我们经济很好,缺钱就印,一直这么过来了,很好的。格老说:你们离灭亡不远了。
头像
8L访客 2017-08-18 17:21:41 回复  Windows 7Windows 7 Google Chrome 45.0.2454.101Google Chrome 45.0.2454.101
靠房地产发财的时代过去了!现在全国地方政府还在玩棚户区改造的鬼把戏!大拆大迁,劳命伤财!还在垪命搞基本建设:高速空中车道,开挖地下铁道!亏损无法统计:天文数字!
头像
9L访客 2017-08-18 19:23:30 回复  Windows 7 x64Windows 7 x64 Google Chrome 57.0.2987.133Google Chrome 57.0.2987.133
接了最后一棒的,只能坦然接受。
头像
10L访客 2017-08-18 22:42:02 回复  Apple iPhoneApple iPhone UC Browser 11.6.0.1000UC Browser 11.6.0.1000
有理
头像
11L访客 2017-08-18 23:33:04 回复  Mac OS X 10.12.5Mac OS X 10.12.5 Google Chrome 60.0.3112.101Google Chrome 60.0.3112.101
房产税对财政肯定是负面的,估计只能收到卖地的20分之一,亏大了。
头像
12L访客 2017-08-19 19:05:28 回复  Samsung S7562Samsung S7562 WeChat 6.3.31.940WeChat 6.3.31.940
外汇是印钞的基础
头像
13L访客 2017-08-19 22:53:38 回复  Samsung G9008VSamsung G9008V UC Browser 11.4.2.936UC Browser 11.4.2.936
国际收支盈余是增量蛋糕,大部分以债务和资产价格的形式被分配给了某些群体,弱势群体分得少,虽增大了贫富差距,不至于太影响稳定,不会影响币值(国家信用)。2015年伊始的股市剧烈波动和房价暴涨,更像是分存量蛋糕,会影响稳定,会威胁币值(国家信用),不能多用、久用。这是中央的思考角度。而地方不管增量存量,就管“分割”,越穷越有分割的紧迫感
头像
14L访客 2017-08-19 23:08:26 回复  Samsung G9008VSamsung G9008V UC Browser 11.4.2.936UC Browser 11.4.2.936
金融工作会议规定,地方大员违规举债,现在要终身追责了,非常拥护!但这是事后监督,能不能事前预防?
头像
14L访客 2017-08-20 02:07:40 回复  Mac OS X 10.12.5Mac OS X 10.12.5 Google Chrome 60.0.3112.101Google Chrome 60.0.3112.101
@访客 没有用的,事后都跑美国了,根本抓不过来。要制止地方违规举债,只能立刻让地方破产。要制止国企违规举债,只能立刻让国企破产。要制止银行加杠杆,只能立刻让整个金融系统破产。这是体质决定的责任人监督人缺位造成的,体质不变,贬值无极限。
头像
15L访客 2017-08-19 23:37:55 回复  Xiaomi 5sXiaomi 5s UC Browser 11.6.4.950UC Browser 11.6.4.950
这个文章写的太差了!房产税上海收了多少年了?房价跌过?公租政策明显利好投资客看不出来?
头像
16L访客 2017-10-24 03:44:04 回复  Apple iPhoneApple iPhone Safari 10.0Safari 10.0
今年4月汇率人家早就引入“调节因子”,接着民币就涨,你们这么利害,17年3月前有谁能想到共军会冻市,计划经济都是人家说了算。

发表评论:

挤眼 亲亲 咆哮 开心 想想 可怜 糗大了 委屈 哈哈 小声点 右哼哼 左哼哼 疑问 坏笑 赚钱啦 悲伤 耍酷 勾引 厉害 握手 耶 嘻嘻 害羞 鼓掌 馋嘴 抓狂 抱抱 围观 威武 给力
提交评论

清空信息
关闭评论