如松:房地产,终点在哪里?

2018-01-12 9834人阅读,共19个回复 房地产税房价房地产泡沫
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最近,以兰州、南京为首的部分城市又在放松房地产调控政策,让一些人热血沸腾。其实,不断调控转空调已经不是一次两次,见怪不怪,先看看为何要放松调控。

从各省财政收支来看,很多省市已经陆续出现财政赤字,主要依靠东南沿海省份的财政盈余通过中央的财政转移支付来弥补。

以往,仅仅是东北、西北、西南等少数省份有财政赤字的时候,用其它省份的盈余是可以完全弥补的,因为“地主”多“贫农”少。但近年来,随着财政有结余的“地主”越来越少、赤字的“贫农”越来越多之后,这种状态就难以持续了。特别是当山东、河南、四川等经济和人口大省也陷入赤字的时候,“地主”家(现在只剩下广东、江苏、上海、浙江、北京、福建)的余粮就不够了,有很多网文都在说明这一点。另外一个因素还要考虑,赤字省份的赤字额还在扩大,更加重了“地主”的压力。以本次率先放松楼市限购政策的兰州所在的甘肃省来说,2010-2016年接受中央的财政转移支付金额分别为1023、1624.49、1808.19、1957、2048.3亿元,2017年1-11月,全省一般公共预算收入734亿元,支出2872.7亿元,赤字2138.7亿元,全年赤字预计会超过2300亿元,甘肃的财政赤字尚在继续逐年增长中。这符合社会趋势,经济增速下滑时期,各种社会矛盾会集中爆发,推动财政支出继续增长。

随着赤字省份的财政赤字扩大,地方债务规模就会不断膨胀,现在,地方债风险已经是经济的核心问题之一。也所以,近日财政部用严厉的措辞发文,谁家的“孩子”都要自己抱着,不要期望中央兜底。

可是,在地方债的形势很严峻、需要严控的情形下,中央转移支付的能力又受限,面对自身不断扩大的财政赤字,甘肃这类“农民”同志就会问:您总得给条活路吧,最终,只能默许有些地方放松房地产调控,期望在地里刨出几块“金子”,暂时度日。

但今天放松调控与以往已经有所不同。

以前的房地产走势,虽然有政策推波助澜的因素在内,但最主要还是受央行的调控。2015-2016年,如果没有央行开闸放水,注定无法将房地产刺激到沸腾。可去年和今年,美联储正在连续加息缩表,欧洲央行也开始收缩量化宽松的规模,日本央行在上月已经开始小幅缩减资产负债表,欧美大多数央行都在收缩的路上;欧美很多国家都在推动减税,这会刺激资本外流;但最重要的是,2018年的通胀很可能是持续走高的态势,如果爆发能源危机(气荒或许只是个引子),利率必须快速走高,等等,这些因素都会制约央行的放水行为,并不断放任利率走高。资金成本的不断上升,限制了地方政府放松调控的效果。

再一方面,经过过去三年房地产的繁荣,居民的杠杆率已经大幅增长,根据社科院的数据,2014年居民部门杠杆率只有36.4%,而估算2017年末居民杠杆水平为57%,居民的负债能力和购买力已经比三年前大幅下滑。过去三年多,房地产的繁荣对实体经济带来持续的冲击,当华为和中兴这类企业都开始裁员的时候,再回避失业率的上升就有点欲盖弥彰了。这让人们的收入增长受到限制,即放大原有债务的风险,也制约了居民继续加杠杆的能力。

基于上述因素,现在放松房地产限购的效果会十分有限。从2016年开始到现在,房地产展现的就是有效需求持续耗尽的过程(成交量不断缩小),现在一些地方政府放松限购,实际是在加速这一耗尽的过程。当有效需求彻底耗尽,在利率不断上升、居民负担不断加重的情形下,楼市自然会迎来变局。

但是,中国的房地产泡沫会以日本的模式破裂吗?会以次贷危机的方式表现吗?我认为也不会,一定是以符合社会体制和社会文化的方式“去杠杆”。

中国现在最突出的问题是什么?是以往十几年货币超发太严重,最终需要以“去购买力”的方式“去杠杆”。

去年,已经有很多城市推出了限售的“楼冻”政策,以前说过,这实际是破坏私人资产负债表的过程。因为任何商品只有交易才有价值,没有交易就没有价格,也就不存在价值,所以,价格是价值发现的手段。楼冻就是让房屋丧失(或一段时间内丧失)价格,进而丧失价值,这是从个人的角度来看的;但从商业银行的角度来看,按揭贷款人需要按时还本付息,房屋的价值是永远存在、而且是不变的。所以,同样一套房子,楼冻之后,从所有人和银行的角度来看是不同的。这就破会了私人的资产负债表。

未来,当楼市出现危机的时候,管理者可以无限度增加楼冻的深度(时间)和广度(范围),稳定市场价格。如果永远不准许出售,同时,本地区又不具备良好的租赁需求,从私人的角度来看,房屋就彻底丧失了财富属性。不幸的是,商业银行的债务是永远不变的。这种对私人资产负债表的破坏,实际是中产破产的道路,未来,大多数中产都会阵亡在这条道路上(今日做个记号)。

从数字来说就是:某人总财产200万,负债100万,净资产100万,这是中产;当200万的总资产无法变现,失去或大部分失去财富属性的时候,就是穷光蛋,缘于负债不变。

如果楼冻还不能完全限制价格的波动,还有更辣的招数。近日,珠三角的东莞和惠州,已经宣布了房地产交易的熔断机制,所谓熔断,就是指当房价波动幅度超过一定的范围,就无法网签,交易中断。条款规定,只要价格下跌15%,就自动熔断。当市场无法成交的时候,也就不存在价格,对私人来说,一样是房屋的财富属性丧失。

楼冻和熔断,从原理上可以完全限制楼市价格的下跌,因为可以让交易价格不再存在。

当财富属性丧失之后,私人部门就失去了购买力,这就是以消灭购买力为目的的“去杠杆”。

但从本质上还是无法改变趋势,只是让趋势变得缓和而已。因为限制交易的时间延长之后,就会有人因为失业、收入波动等因素无法按期还本付息,就会在商业银行体系积累坏账,商业银行只能被动抛售抵押物(当然是通过法律的形式)。此时,管理者并不能限制金融机构的出售,因为这会导致金融系统被挤兑,这是严重的社会问题!所以,从市场来说,即便价格下跌15%以后被熔断,但抛盘依旧是存在的,只是让趋势变的缓和,同时,将私人部门的交易需求从交易系统中剔除。

这里可以理解为,让“金融机构”先走,这是保护银行的手段。

管理者可以以任何手段限制价格发挥作用,让“价格”相对平稳,但都会以私人财富丧失作为代价,与日本式的楼市崩盘、财富部分丧失没有本质性的区别。是让楼市崩掉好、还是让房屋的私人财富属性(在商业银行的角度,财富属性不变)丧失或部分丧失更好哪?这是仁者见仁智者见智的事情。但从体制需求(将土地财政的收益尽力最大化、延续尽可能长的时间)、商业银行的需求、消灭货币超发形成的购买力的需求以及国人的面子需求来看,后者更适合国情,也所以,管理者需要走这条路,这算顺从民意吧。

任何经济现象的结局,最终都取决于一国的文化和相应的体制,房地产也不会例外。

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文章作者:如松

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已有19位网友发表了看法:
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1L访客 2018-01-12 10:44:08 回复  Huawei TAGHuawei TAG Google Chrome 39.0.0.0Google Chrome 39.0.0.0
爱咋咋地吧
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2L访客 2018-01-12 11:38:17 回复  Samsung S7562Samsung S7562 WeChat 6.3.31.940WeChat 6.3.31.940
把房地产市场搞得跟A股似的,也是绝了。
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3L访客 2018-01-12 11:56:22 回复  Huawei TITHuawei TIT UC Browser 11.8.0.960UC Browser 11.8.0.960
所有的经济规律什幺的都无用,关健是能猜测政策走向,那就是高手,并且能大赚钱。三,五年之内什么风险呀,蹦盘呀都绝不会发生。
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3L访客 2018-01-12 12:31:10 回复  Samsung S7562Samsung S7562 WeChat 6.3.31.940WeChat 6.3.31.940
@访客 正常的金融市场都禁止内幕交易,而大陆市场没禁止,所以内幕交易盛行。
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3L访客 2018-01-12 12:43:03 回复  Samsung S7562Samsung S7562 WeChat 6.3.31.940WeChat 6.3.31.940
@访客 补充一下:内幕交易盛行也是符合经济规律的基本面之一。
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4L访客 2018-01-12 12:05:58 回复  OPPOOPPO Google Chrome 53.0.2785.134Google Chrome 53.0.2785.134
只要经济下行,还贷的就死悄悄,都会抛房子,都贷款几百万,太多了,银行挤兑才真可怕
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5L访客 2018-01-12 13:20:41 回复  Windows 7 x64Windows 7 x64 Google Chrome 55.0.2883.87Google Chrome 55.0.2883.87
当财富属性丧失之后,私人部门就失去了购买力,这就是以消灭购买力为目的的“去杠杆”---------说明白就是通货膨胀!如松老师讲话越来越隐晦了!
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5L访客 2018-01-12 17:40:51 回复  Windows XPWindows XP Google Chrome 55.0.2883.87Google Chrome 55.0.2883.87
@访客 为什么会丧失购买力 房子不值钱了?????
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6L访客 2018-01-12 14:52:32 回复  Windows 7 x64Windows 7 x64 Sogou ExplorerSogou Explorer
在大部分**官员的心中,房地产就是一台能够带来滚滚财源的永动机,这台机器一停,财源马上就会枯竭。他们那里想到房子不可能永远盖下去。他们还忽视了一个最基本的道理,凡最早建设城市的地方,都是土地平旷、土壤肥沃、灌溉便利、交通发达之地。而现在这些地方都成了石屎森林,而农业却要到贫瘠之地去发展。至于吃饭问题,可以从米国进口,他们更不会想到几十年后的事情。至于庙堂之人,看中的是位子,更不会想到这些。其实,在这里能上网的人,小日子都过得不错。真没必要替肉食者谋之。由他去吧!!!
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7L访客 2018-01-12 15:18:44 回复  Windows 7 x64Windows 7 x64 Google Chrome 62.0.3202.89Google Chrome 62.0.3202.89
温水煮青蛙也许更符合国家管理者的“大智慧”。债总是要还的,割谁的肉?谁痛谁知道。但悲剧的是不痛的人装不知道,痛的人未必真知道。
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7L访客 2018-01-12 15:47:22 回复  Windows 10 x64Windows 10 x64 Google Chrome 63.0.3239.132Google Chrome 63.0.3239.132
@访客 管你怎么煮,美联储每个月挤兑500亿美元,并连带让5000亿美元高流动债券失去流动性,这里面至少2500亿要神州淘。
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8L访客 2018-01-12 17:28:47 回复  Windows XPWindows XP Google Chrome 55.0.2883.87Google Chrome 55.0.2883.87
当财富属性丧失之后,私人部门就失去了购买力,这就是以消灭购买力为目的的“去杠杆”。??????????????????????????????
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9L访客 2018-01-12 21:08:49 回复  Windows 7 x64Windows 7 x64 Google Chrome 62.0.3202.94Google Chrome 62.0.3202.94
骗局能维持一天是一天
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10L访客 2018-01-13 07:38:48 回复  Huawei EVAHuawei EVA Google Chrome 46.0.2490.92Google Chrome 46.0.2490.92
能盘剥老百姓一天是一天
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11L访客 2018-01-13 09:53:08 回复  Windows 10Windows 10 Edge 16.16299Edge 16.16299
还是赤 匪狠啊 草泥马
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12L访客 2018-01-13 10:48:13 回复  Windows 7Windows 7 Google Chrome 55.0.2883.87Google Chrome 55.0.2883.87
一年涨150%都行,跌15%就搞熔断。这也是特色了
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13L访客 2018-01-13 11:05:45 回复  Windows XPWindows XP Google Chrome 55.0.2883.87Google Chrome 55.0.2883.87
房地产没有终点,随着环保新科技建材的涌现和新的类似千年规划的大手笔梦计划,以前这些类似豆腐渣房子又要拆除重建。另外,通胀后大米数百元一斤、一张红纸头只能买一根油条,洗碗的工资都是几十万的月薪,发工资用称称的时候,老房子就算升值到上百万一平也不值钱了。楼冻就是在等这一伟大时机。
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14L访客 2018-01-13 15:23:46 回复  Windows 10 x64Windows 10 x64 Google Chrome 63.0.3239.84Google Chrome 63.0.3239.84
担心什么,反正穷人受累,谁让他们穷呢?不仅经济穷,大脑也穷。其实很多人都知道,这也不算阴谋了,但和钱宝网一样,大家只是装不知道,都觉得倒霉的是别人,受益的是自己,人性只要有贪婪,老姨就会活的无比滋润。
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15L访客 2018-01-15 11:47:19 回复  Windows 8.1 x64Windows 8.1 x64 Internet Explorer 11.0Internet Explorer 11.0
五年之内不会有表面化的危机,时间够长,怎么做看自己了,别说没给你机会。房子没人买是不对的,市场饱和了还可以再创造嘛,比如2005年以前的房子全部铲掉再盖,更新城市嘛,只要权力在手,何事不可为?哪怕逆天!神挡杀神,佛挡灭佛,天要拦着,连天都灭了!

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