资本与房子!

2018-06-09 786人阅读,共2个回复 房地产土地财政
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资本下的产业

资本可以催熟一个生态,也可以毁掉一个生态,而在中国,无一例外,生态都被毁了。

例如这几天小崔手撕范冰冰事件。一个明星4天狂揽6000万人民币,这可是绝大数上市公司一年的净利润。

一个是个人显贵,一个是为社会做足了贡献勤勤恳恳的企业,双方的收入均等暴露了极端不公的社会财富分配。

这让我想到一句话“将军坟前无人问,戏子家事天下知”。

戏子猖獗,注定文明衰退。财富理应给予创造者,而不是演绎者。这就是中国为什么很难出经典的影视作品,因为编剧赚的实在太少了,在整个行业里地位很低,处于弱势群体。

而在韩国,编剧的收入相当于一线明星。地位极高,收入不用担心,自然能花心思去研究创造好的作品。

小崔本来只是个人泄愤,却不料把整个行业的黑链扒了出来。中国现在的贫富差距本来已经超出想象了,结果有钱人还在想方设法地逃税避税,蔑视「劫富济贫」的税制本质,这是整个社会都无法容忍的。

终于,剧情的持续发酵引发了行业灰犀牛。灰犀牛卯足了劲儿奔向娱乐圈,至于它是在乌烟瘴气的文化行业中冲个豁然开朗还是迷了路途,那就不得而知了。

文化本是追求艺术,资本把它变成了买卖;住房本是保证生活,资本也把它变成了买卖。在这个世界似乎任何一种追求都会被买卖主导的金钱主义淹没。

对于房子,小崔曾说过一个很有意思的段子:“小时候,我们想当科学家;上学后知道了鲁迅,我们开始想当作家;谈恋爱的时候,我们想当房产家。为什么呢?因为我们想有个家!”

后来他老婆天天对他抱怨:你天天为民请命,结果我们现在连套自己住的房子都没有!

他说他可以凭关系搞到房子,于是他兴致冲冲地去找各位开发商老朋友,结果无一例外都把他拒绝了。最后冯仑给他指明一条道路:去找任志强吧。

他说:我不认识他,我宁可住地下室,露宿街头,也不住任志强的房子!

小崔是个老实人,任志强也是一个老实人,但小崔不喜欢任志强,为什么?

因为他看不懂中国楼市。

小崔看待楼市是站在劳苦大众为民请命的角度,而任志强是站在资本开发商的角度,后者割前者的韭菜,没掐架就不错了,还谈互相喜欢?

所以两者都没错,就看裁判愿意帮哪个老实人。

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你所看不懂的中国楼市

我曾在文章「中国房产三十年」的开头引过一个素材。

原载于1996年48期《内部参阅》

如果你知道这是什么的话,你就会明白,二十多年前ZF就不准备让所有人都买得起房。如果你买不起房,那么商品房和你是无关的。至于未来如何,也决不能让你露宿街头。

社会发展注定要牺牲一部分人的利益,注定要一部分人永远买不起房,而不是公平合理的分配所有房产资源。这就是小崔看不懂的地方。

中国城市发展的模式就是运用房地产市场的「裁判和资本合作」的循环吸血模式。

卖地造楼-透支人口购买力-筹钱搞基建-招商引资发展产业-引进人口-继续卖地造楼-透支新人口购买力-筹钱搞基建-招商…

循环N次达到极限后,开始房产分级反哺人口,实现「房子是用来住的」初心,用「市场之外的方法」解决买不起房的人口的住房问题。

这种循环模式的基础是务必保证房价永远上涨,只有在此基础上才能保证地价永远上涨吸得上血。不然房价下跌,资本获不到利就会逃逸,循环终止。

可以说,到现在为止真正意义上实现良性循环并获得成功的,唯有深圳。好处是人才产业齐聚,发展成了国际化大都市,基本可以脱离土地财政绑架,但代价大家也看到了,就是每平米5万多元的均价!

就拿前几天传的沸沸扬扬的「深圳二次房改」来说。很多媒体和刚需异常激动,说深圳房价迎来了希望,住房供应多样化,房价势必会进入下跌通道。

我只能说,你想多了!

我们可以把报告总结为下面两句话:

1.深圳未来住房市场结构60%以保障政策房为主,剩下40%是商品住房。其中住房分为了商品住房,人才住房,安居型住房,公共租赁住房。2.未来到2035年为止,深圳共筹建170万套住房,政策房总量不少于100万套。

结合实际情况,这两句话向我们透露了以下几个趋势。

1.深圳的发展模式循环已经接近尾声,高房价开始遏制人才流入,市场必须加快从香港模式向新加坡模式的转化。

其实这个在前段时间北京限竞房转共产房有过体现,只不过北京市场太过复杂难以实现,转而在深圳这个接受能力强的城市进行大规模试点。这个我在「房价不跌,谁愿意和你共享产权」里讲过。

2.社会阶层开始逐步划分,房子等级映射社会等级。未来商品房是有钱人的流动资产,商品房将会与穷人距离越来越远。

但有人说今后深圳会向香港一样住房两极分化,年轻人永远买不起房,这个是不存在的,因为香港商品房完全分离市场是因为它的话语权掌握在富人手里,而深圳楼市话语权在谁手里,你懂的。

3.要知道既然阶级分明,那么保障房的质量和容积率还有区位是无法和商品房相比的。

因为之前深圳住房总供应量为1035万套,商品房仅128万套,占比为12.4%。如果未来按40%的商品房供应市场,2035年也就是不到200万套的商品房住房。面对几近两千万人口的深圳,商品房今后还会成为绝对的稀缺品,人们还是会争抢这部分优质资源,所以未来深圳商品房的价格还得涨。

3

被抛弃的资本

模式走到现在,趋势已经十分明显。

首先是以深圳为代表的一线楼市开始拒绝与资本合作,主动结束了循环模式。拍地阶段强制资本实现多品类住房建设,让利于民。

因为他们长期循环积累的下资金足够摆脱土地发展模式的束缚,不再需要土地财政收入拉动GDP,市场住房供应会以政策房为主,以此缓解需求保障民生平衡供需,拉低房价上涨动力,所以近两年房价不会大涨。

而二线城市由于经济底子薄,还会继续沿着一线城市走过的老路继续循环,直至不依靠土地财政为止。

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尤其如上图所示,像西安、郑州这些GDP总量低,对土地财政依赖程度高的城市,在基建和产业不发达的情况下,大概率还会循环几次。

但是整体来看,上轮循环拉升的房价过高,对现有居民造成了严重的透支,所以中央颁布「四限政策」限制资本生存空间,驱赶资本流出房地产,避免发生系统性金融风险。二线城市此轮循环已经接近尾声。

值得注意的是,这轮房价大涨之后,没有新人口流入的三四线城市已经玩完,没有新的韭菜割,房价缺失上涨动力,而之前割韭菜所积累的财富又没把基建产业搞起来,今后城市抢人大战何谈竞争力?

最后谈一下18线小县城。

前几天一个粉丝在房产研习社里留言说:“家里攒了好几年的收入准备在青岛购房定居,结果青岛一轮涨幅把我甩出了好几条街,只能想办法回老家县城买房,结果老家县城竟然涨到了1万,我要不要借钱在老家买房?”

首先,据最新统计调查数据显示,全国200个县城的新建商品房销售均价超9000元/平,而且有几个贫困县的房价也超了9000,这个是真事儿。

很多人奇怪贫困县的朋友们都这么有钱吗?

别忘了,有棚改货币化补偿。农民进城,补贴的钱加上借的钱再加上棺材板的钱总能凑的够首付吧。需求一刺激,小地方就疯了。小地方的楼市一旦涨起来远比大城市疯狂的多。

外出打工的人在外地买不起房,听说老家房价暴涨,怎么能错过这个好时机?于是纷纷加入购房大军中,房价不涨才怪。

但是要注意的是,18县小县城也是复制深圳的城市发展模式。但人家是为了城市发展,18线小县城是用来偿还地方债务。你现在把钱送进去就相当于帮别人还钱,那可真是为家乡做贡献了。

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文章作者:子木

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已有2位网友发表了看法:
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1L访客 2018-06-13 08:55:16 回复  Samsung S7562Samsung S7562 WeChat 6.3.31.940WeChat 6.3.31.940
通胀猛于虎
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2L访客 2018-06-14 05:56:09 回复  Apple iPhoneApple iPhone Safari 11.0Safari 11.0
房子,将会成为我们中国人永远的痛……

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