如松:左手房地产,右手的人民币

2018-01-22 16538人阅读,共60个回复 房地产杠杆率汇率
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一个众所周知的事情是,在本世纪大部分时间内,人民币主要是以外汇占款的方式投放的,这近似于于联系汇率制度。但到了2014年之后,由于外汇储备下降,如果依旧以外汇占款来投放人民币,就会带来通货紧缩,此时,央行开始进行各种金融创新,虽然名目繁多,但核心就是脱离外汇向市场投放人民币。由于央行投放这些人民币都有一定的期限限制,所以,名义上的货币发行制度并未改变。但任何人都心知肚明,这些按一定期限投放的人民币,基本等于永久性的,所以,实质的货币发行制度已经改变。

2015-2016年,央行开始放水推动房地产,结果带来了人民币贬值,就是这种货币发行制度已经实质性改变之后的结果。

到了2016年底,面对货币贬值的趋势,央行开始三手抓,一手对资本流动加强管制;一手是踩刹车片,提升向商业银行发行人民币的利率,虽然幅度很小;再一手就是在汇率形成过程中加入了逆周期调节因子。将人民币从贬值推向了升值的趋势。现在的汇率数值已经与2016年以前的相同数值具有了本质的不同。

在联系汇率制度下,如果不考虑经济和资产价格等因素的制约,本币是不存在升值与贬值的,比如香港的联系汇率制度,市场中每一块钱的港币都对应着相应的美元。但无论是联系汇率制度还是非联系汇率制度,最终都受到本身经济状况的制约。对中国可以简单地说,无论以何种方式发行的人民币,最终都大量投放在房地产的方向上(这里绝不仅仅是地产商和住户的贷款,还包括与此相关的基础产业的贷款),最终都近似于房地产本位制。房地产正常运行的时候,不会在商业银行系统产生过多的坏账,人民币汇率就相对安全,当房地产出问题的时候,意味着在商业银行产生大量的坏账,央行就只能被逼救助,带来货币贬值。

这里就有了一个核心因素,那就是居民杠杆率。

最近,央行公布了2017年金融数据,截至2017年底,住户贷款余额是40.45万亿,公积金贷款余额为4.5万亿,还有就是中国的特色,一般买房的时候会向父母和亲朋借款,这个数字很难计算,就按与公积金贷款余额等同(4.5万亿)来计算,那么,住户部门的贷款就达到了49.45万亿,约等于GDP的60%,这个杠杆率高不高?

这里要说明的是,对于住户的杠杆率,发达国家与新兴国家的平均值是不同的。一个国家的GDP总量分配中,国家占的越少(总税赋水平越低),私人占的越多,私人就可以承担更高的杠杆率;一个国家的社会福利、教育医疗、养老制度越完善,住户可承担的杠杆率就高,否则就要降低。这是发达国家与发展中国家最核心的区别,所以,到2016年底,发达国家的平均杠杆率是76.1%,发展中国家是36.6%。中国如果认为自己是发达国家,约60%这个杠杆率还依旧偏低,如果认为自己是发展中国家,就严重偏高。

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中国是发展中国家还是发达国家?这位老人是最好的注释。但他的心中有一份责任,这样的人越来越少。

其实数字永远解决不了问题,如果可以解决,预测金融危机也就不会那么难。这里的关键是债务是否可持续,当经济蒸蒸日上的时候,人们的收入加速增长,债务比较容易持续下去;当经济潜力不断下滑,失业率上升,人们收入增长停滞甚至下滑,债务也就到了爆发点。这也就决定了聚集在房地产产业链上的大量债务是否还可持续下去,也就决定了人民币的未来。

这似乎又是一个公说公有理婆说婆有理的问题(有人已经提出中国经济增长已经进入新周期),因为难以、也不能用数字来表述。但是,还是可以找到线索的,因为当经济潜力下滑,债务不可持续的时候,无论官方公布的经济增长率的数字是多少,都会导致消费需求的下滑,存款增长不振。换句话说,只要存款增长和人们的消费增速无法维持以往的增速,就意味着经济增长带来的收入增长已经无法维持继续加杠杆,就将面临杠杆断裂。

2015年至2017年,全国居民人均消费支出实际增长率为6.9%、6.8%、5.4%,说明人们为了买房和供房贷,开始节衣缩食。这说明经济增长的潜力(实现的收入增长)已经无法覆盖不断增长的住户债务。2017年,居民新增存款为4.6万亿,较2016年5.16万亿的新增存款下降了8.9%,说明人们开始节衣缩食的说法是成立的。更重要的是,美国国债已经告别牛市,意味着高利率时代已经到来,居民房贷支出将开始步入历史性升势。

未来是房地产拖出灰犀牛的时间。

这就回到标题提出的问题。左手的房子和右手的人民币是紧密相关的。当人们的收入增长无法覆盖债务增长的时候,居民就无法继续加杠杆,现在是起点。当这一时间点出现的时候,也是财政收支逐渐开始暴露问题的时候,因为房地产和与其相关的基础产业决定了财政收入的半边天以上。

换句话说,现在有房贷的人,手中还持有人民币,希望用外汇博取贬值的收益,这种欲望可能是要落空的,因为房贷还可以正常归还,商业银行也就不担心坏账问题,甚至还将它当成优质资产。当商业银行平安无事的时候,央妈无需操心。只有当按揭贷款的人,大面积还不上房贷的时候,银行坏账开始爆发,同时,社会不具备加杠杆的能力后,房屋销售低迷,地产业和基础产业也将爆发坏账,财政收入也会锐减,那时,央妈无奈,既需要救助商业银行也需要救助财政,本币开启贬值。

预计这个时间点在今年下半年或四季度开始,今明两年,汇率将是探底回升。

所以,左手的房子与右手的人民币紧密相关,只要大家右手还有人民币,可以应对房贷的时候,商业银行无忧,人民币汇率也无忧;当右手没有人民币之后,坏账爆发,担忧的时候就到了。

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文章作者:如松

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已有60位网友发表了看法:
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1L访客晚上 2018-01-22 06:55:33 回复  Huawei MHAHuawei MHA MQQBrowser 6.2MQQBrowser 6.2
胡扯
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2L访客晚上 2018-01-22 06:58:24 回复  Huawei MHAHuawei MHA MQQBrowser 6.2MQQBrowser 6.2
川普唱多美股,唱空美元,不也就是这样吗?
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3L访客 2018-01-22 07:19:24 回复  Huawei EVAHuawei EVA MQQBrowser 6.2MQQBrowser 6.2
这个时间点不远了
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4L访客石头 2018-01-22 07:25:48 回复  Apple iPhoneApple iPhone WeChat 6.6.1WeChat 6.6.1
银行存款余额都包含哪些呢?现在的人大多资金已转移至各种宝账户了或者是其他理财账户,如果4.6万亿仅仅指的是银行内的定期或活期,数据就有失准确了
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4L访客 2018-01-22 22:30:27 回复  Apple iPhoneApple iPhone WeChat 6.6.1WeChat 6.6.1
@访客石头 虽然时间不多了,好在还有时间
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4L访客 2018-01-23 13:48:48 回复  Xiaomi 4Xiaomi 4 MIUI Browser 9.2.8MIUI Browser 9.2.8
@访客 有时间和用时间两个概念,浪费时间才是主要的!复盘看,现在看,规矩了!真用时间那就没啥问题了,浪费时间才是大家担心的问题所在!
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5Lfeiyi26 2018-01-22 07:30:16 回复  Huawei MT7Huawei MT7 MQQBrowser 6.2MQQBrowser 6.2
为了那张图片,现在能发这种的大号,红人也是稀有了
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6L访客 2018-01-22 08:48:14 回复  Redmi Note 2Redmi Note 2 MQQBrowser 6.2MQQBrowser 6.2
这么快就被删了。幸好这里有
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7L访客 2018-01-22 09:00:26 回复  Xiaomi 4Xiaomi 4 MIUI Browser 9.2.8MIUI Browser 9.2.8
有病的老人在农村等死的多了!低端的太多了!
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7L访客 2018-01-22 23:37:52 回复  Windows XPWindows XP Google Chrome 55.0.2883.87Google Chrome 55.0.2883.87
@访客 马儿和强东不都去了吗,响应精准扶贫的号召力,帮到几个算几个,要有个过程。
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7L访客 2018-01-23 13:04:22 回复  Xiaomi 4Xiaomi 4 MIUI Browser 9.2.8MIUI Browser 9.2.8
@访客 那是广告!东子憨厚!说的**,有个捐款还贪(冰男孩),活路一个都不给!自发救助都犯法!更多看不见的不是不让报道就是往死路送,有个好的也必须是人家的功劳,当然借个名打广告可以的!出力那是要掏刀的,老年人给50,100,年轻人寒心(打死都别交),就算翻倍又能花多少钱,为了那50,100遭多少罪,每年折腾几回,抢钱百万还嫌太少,给钱50,100都肉疼,缩几回手!等过程完了早死多少年了!能给你忏悔就下跪谢恩吧!
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7L访客 2018-01-23 13:07:52 回复  Xiaomi 4Xiaomi 4 MIUI Browser 9.2.8MIUI Browser 9.2.8
@访客 他俩就不敢说凭自己本事挣的为啥捐款,还扶贫,你们正负干啥的了!老王真爷们!霸气!凭本事挣的为啥不能花!凭本事借的都必须还!
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7L访客 2018-01-22 23:44:14 回复  Windows XPWindows XP Google Chrome 55.0.2883.87Google Chrome 55.0.2883.87
@访客 什么世道哦?有权的各种腐,没权的各种骗,就这样还能做到世界第二,真算是是开了眼了,人多力量大,不服不行!
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8L访客 2018-01-22 09:08:04 回复  Windows 8.1 x64Windows 8.1 x64 Google Chrome 63.0.3239.132Google Chrome 63.0.3239.132
这么快就被删了。幸好这里有
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9L访客 2018-01-22 09:15:22 回复  Xiaomi 4Xiaomi 4 MIUI Browser 9.2.8MIUI Browser 9.2.8
人心是坏的,干啥都是错的,不抓紧时间改割,拖,等危机严重干的都是坏事!暴露的问题都是黑账!直到足够的黑账把自己埋了!浪费时间以后只有错没有对!对的也是错的!洗脑洗一晚上,睡一觉就又明白了!有本事每天24小时洗!百姓已经醒了你们还在梦里!
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9L访客 2018-01-22 09:20:40 回复  Xiaomi 4Xiaomi 4 MIUI Browser 9.2.8MIUI Browser 9.2.8
@访客 劲不往一处使,死的历史早都证明了!浪费时间,以后即使改歌了,下场也不变!没时间,也没耐心听你表演!仇恨就是这么慢慢变深的!直到死亡!有问题不解决,拿多少人生命前途赌博!8000万就都是自己人了!太傻!太天真!
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10L访客 2018-01-22 09:40:22 回复  Samsung S7562Samsung S7562 WeChat 6.3.31.940WeChat 6.3.31.940
坐等房产税出台
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10L访客 2018-01-22 13:57:59 回复  Windows XPWindows XP Google Chrome 55.0.2883.87Google Chrome 55.0.2883.87
@访客 一大堆房奴房贷利息都快要还不上了,还房地税?你应当是坐等断供潮!
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11L访客 2018-01-22 10:00:40 回复  OPPOOPPO MQQBrowser 6.2MQQBrowser 6.2
洗地好文
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12L访客 2018-01-22 10:30:25 回复  Windows 7 x64Windows 7 x64 Google Chrome 62.0.3202.89Google Chrome 62.0.3202.89
利率和房价是一对冤家,这个变不了。
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13L访客 2018-01-22 10:43:55 回复  Huawei PEHuawei PE MQQBrowser 6.2MQQBrowser 6.2
短期内不会有危机,最多只可能有点萧条。因为国情大不同,对社会方方面面的高度控制,一声令下,就可以转入按指令计划运行,撑一下不会有问题。中东油源出问题,还有俄罗斯原油,只是经济代价的问题,这是多少年前就埋下的伏笔,当年被批的半死,这条生命线就是应付这种局面的,只是便宜了俄罗斯。再说,如果逼急了,老二老三联手,老大确认能撑住?老大一方只有自己是实的,其它小弟都是虚的,只能帮腔,上阵就不行。
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13L访客 2018-01-22 11:23:01 回复  Xiaomi 4Xiaomi 4 MIUI Browser 9.2.8MIUI Browser 9.2.8
@访客 等死!危机会诱发更多危机!积蓄更多意外!暴力能解决问题,世界早和平了!有屁的掌控力!人心早散了!铁杆早跑了!就剩围观的了!都准备随时跑呢!
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13L访客 2018-01-22 11:23:28 回复  Xiaomi 4Xiaomi 4 MIUI Browser 9.2.8MIUI Browser 9.2.8
@访客 算10年危机就乐子大了!
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14L我是中国人何必学外文 2018-01-22 11:34:17 回复  Windows 7Windows 7 Google Chrome 55.0.2883.87Google Chrome 55.0.2883.87
月朗朗,乾坤高悬;雾重重,宫阙万间;风潇潇,十全武功;浩渺渺,四海经典;看不尽,繁华万里;转瞬间,落日残烟;图昌盛,百年一梦;看兴衰,弹指挥间。为了展现各位观众的爱国热情,今年春晚不负众望,大型歌剧《红色娘子军》以及经典京剧《地道战》和《智取威虎山》都将粉墨登场,所以国父国母威仪天下,微软、苹果纷纷败走中国,退出市场。
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15L访客 2018-01-22 11:38:29 回复  Redmi Note 4Redmi Note 4 MQQBrowser 6.2MQQBrowser 6.2
胡扯
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16L访客 2018-01-22 12:51:31 回复  Android 5.1Android 5.1 MQQBrowser 6.2MQQBrowser 6.2
好文,经济下行,要命还是要房,是很明显的事。
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17L访客 2018-01-22 12:54:09 回复  Huawei MHAHuawei MHA WeChat 6.6.1.1220WeChat 6.6.1.1220
大家都是负人,大放水就没意见了。
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18L访客 2018-01-22 16:06:12 回复  Windows XPWindows XP Google Chrome 55.0.2883.87Google Chrome 55.0.2883.87
2018下半年,弃房潮会开启吗?
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18L访客 2018-01-22 16:10:21 回复  Windows 7Windows 7 Google Chrome 55.0.2883.87Google Chrome 55.0.2883.87
@访客 专家讲购房潮会开启.
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18L访客 2018-01-22 16:11:47 回复  Windows 7Windows 7 Google Chrome 55.0.2883.87Google Chrome 55.0.2883.87
@访客 不管多少线最少都10万以上一平.
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19L访客 2018-01-22 16:10:17 回复  Windows XPWindows XP Google Chrome 55.0.2883.87Google Chrome 55.0.2883.87
你说得是银行吧?所有银行以后几年都会当房东的,左手有房右手有钱,不过钱是虚的。
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20L访客 2018-01-22 16:48:37 回复  OPPOOPPO MQQBrowser 7.7MQQBrowser 7.7
就这个格局,早死晚死的问题
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20L访客 2018-01-22 17:43:58 回复  Windows XPWindows XP Google Chrome 55.0.2883.87Google Chrome 55.0.2883.87
@访客 不要紧,就算国际制裁来了,还是照样过。穷人总是穷人,吃饱算数。大不了再领粮票油票过,还**。制裁只是让富有阶层不太好过,又要打土豪劣绅,下牢的下牢,充公的充公。
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21L访客 2018-01-22 18:49:43 回复  Apple iPadApple iPad Safari 10.0Safari 10.0
开始扯淡了
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22L访客 2018-01-22 20:32:51 回复  Windows XPWindows XP Google Chrome 55.0.2883.87Google Chrome 55.0.2883.87
现在有房贷的人,手中还持有人民币,希望用外汇博取贬值的收益,这种欲望可能是要落空的????????????????????????
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23L访客 2018-01-22 20:52:23 回复  Apple iPhoneApple iPhone WeChat 6.5.9WeChat 6.5.9
存款下降的原因是不是因为银行的一年期的存款利率过低,大家的存款都拿去买理财产品了,从而让居民存款大幅的下降呢。你的分析没法排除这个因素
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23L访客 2018-01-23 12:30:58 回复  Xiaomi 4Xiaomi 4 MIUI Browser 9.2.8MIUI Browser 9.2.8
@访客 理财的不少,还有买房,贵金属,汇,数据不知道!好像很缺钱!谁都是!
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23L访客 2018-01-23 13:10:16 回复  Xiaomi 4Xiaomi 4 MIUI Browser 9.2.8MIUI Browser 9.2.8
@访客 炒股的,基金,都有,但还是紧的厉害!
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24L访客 2018-01-22 21:54:12 回复  Samsung SM-G5308WSamsung SM-G5308W Android Webkit 4.0Android Webkit 4.0
估计再熬不过两个季度就会出事。如果M2迅速提高到10%以上,另论。
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25L访客 2018-01-22 21:59:07 回复  Huawei PLK-TL01Huawei PLK-TL01 MQQBrowser 6.2MQQBrowser 6.2
哈哈,如松变化好快,前几次还说跳扁,现在变成这两年到底了
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25L访客 2018-01-22 23:13:39 回复  Mac OS X 10.13.2Mac OS X 10.13.2 Google Chrome 63.0.3239.132Google Chrome 63.0.3239.132
@访客 他也有任务
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26L访客 2018-01-23 09:53:19 回复  Windows 10Windows 10 Edge 16.16299Edge 16.16299
这么好的专业文章,不能多读几遍菜鸟咋能完全理解呢?有怀疑精神是好事,但在专家面前更多的是要怀疑自己,自己愚蠢却怀疑专家,这叫什么来者?松老师这等专家,你们打灯笼找找,看支那还有第二个没有?
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26L访客 2018-01-23 11:41:13 回复  Xiaomi 4Xiaomi 4 MIUI Browser 9.2.8MIUI Browser 9.2.8
@访客 专业收钱说话,你傻!不能让他有太多威信!否则抢大爷饭碗!所有的大V不是搞臭就是收编,威信太大,大爷紧张!愚民大爷才好权威,才好浑水摸鱼,抢伟光正有很大的风险!必须垄断!不杀就是仁慈!谢恩吧!免跪!
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26L访客 2018-01-23 11:47:44 回复  Xiaomi 4Xiaomi 4 MIUI Browser 9.2.8MIUI Browser 9.2.8
@访客 真专家不敢说话,假的才能发言,大爷才好借专家口舌办事!借松的口给一部分人说话呢!免得坏事!说错了是要摸屁屁的!看大戏吧!不说话的更可怕!更可怕楞子!醒悟的程度,先后都影响局势,浑水摸鱼才是主题!
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27L访客 2018-01-23 13:20:24 回复  Windows 10Windows 10 Internet Explorer 11.0Internet Explorer 11.0
@访客 哈哈哈哈哈,你大爷喊你去舔屁屁呢,快别在这里浑水摸鱼了,你大爷一直都很伟光正啊,松老师一介书生,咋能抢得了你大爷的饭碗呢?
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27L访客 2018-01-23 13:27:41 回复  Xiaomi 4Xiaomi 4 MIUI Browser 9.2.8MIUI Browser 9.2.8
@访客 不打自招!破脏水的套路一直没变!我以个人裆性担保!几十年的套路!算起扣下体的快百了吧?是说过真话还是没有把说真话的往死整?好话说,,,坏事,,,,谁的性格,泥腿子的基因啥时候改变过?
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27L访客 2018-01-23 14:25:40 回复  Xiaomi 4Xiaomi 4 MIUI Browser 9.2.8MIUI Browser 9.2.8
@访客 我们村的地主房现在又修了当文化遗址景点了!我就不告诉你咋死的!你还玩不?闲着也是闲着,唠唠嗑呗!
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27L访客 2018-01-23 13:28:31 回复  Xiaomi 4Xiaomi 4 MIUI Browser 9.2.8MIUI Browser 9.2.8
@访客 杀人诛心才是你们的优良传统!
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27L访客 2018-01-23 13:39:21 回复  Xiaomi 4Xiaomi 4 MIUI Browser 9.2.8MIUI Browser 9.2.8
@访客 那个说真话的没有被你们喷过?说一个给我涨点知识!你来说!上学的时候学习的四大家族,刘胡兰,地主黄,,,,,学上了我!以后自己教孩子!上学呵呵!除了小!
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27L访客 2018-01-23 14:33:53 回复  Xiaomi 4Xiaomi 4 MIUI Browser 9.2.8MIUI Browser 9.2.8
@访客 好好的摸个鱼,就你事多,就你本事!
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27LMaxPain 2018-03-30 09:19:32 回复  Windows XPWindows XP 2345Explorer 9.2.1.171162345Explorer 9.2.1.17116
@访客 你似乎有些精神分裂的症状
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28L访客 2018-01-23 14:46:03 回复  Windows XPWindows XP Google Chrome 55.0.2883.87Google Chrome 55.0.2883.87
不要老是谈圣贤文章,有种就解毒一下腐败环境与良心人士的普遍抑郁问题,反正几十年来从没有专业精英文化人士(包括心理医生)去解毒这之间的联系,是脑残了还是在回避?
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28L访客 2018-01-23 15:08:34 回复  Xiaomi 4Xiaomi 4 MIUI Browser 9.2.8MIUI Browser 9.2.8
@访客 还是现实点,扯淡有益生活!玩玩就行了!别太当真!摸鱼才是重点!千万别为难老爷!鸡飞蛋打是跟你客气了!
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29L访客 2018-01-23 22:55:43 回复  Android 7.0Android 7.0 UC Browser 11.8.3.963UC Browser 11.8.3.963
扯淡
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30L访客 2018-01-24 09:36:03 回复  Windows 10 x64Windows 10 x64 Google Chrome 63.0.3239.132Google Chrome 63.0.3239.132
垃圾货色,不懂就回去多读点书,250
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31L访客 2018-01-24 09:39:54 回复  Windows 10 x64Windows 10 x64 Google Chrome 63.0.3239.132Google Chrome 63.0.3239.132
如松这个逗比,一年到头颠三倒四,逻辑混乱,张嘴就来。现在不吹黄金了?你以前吹黄金的文章,爷都给你截图了呢!
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32L访客赵祥东13992330136 2018-01-24 16:19:00 回复  Apple iPhoneApple iPhone Mozilla CompatibleMozilla Compatible
感谢老师的大爱,能说真话和知识渊博的人中没有几人能超越老师的
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33L访客 2018-01-24 20:33:37 回复  Samsung I8190NSamsung I8190N Google Chrome 40.0.2214.89Google Chrome 40.0.2214.89
害怕如松老师别成第二个**了,判断上最近越来越有些不靠谱了!
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34L访客 2018-01-26 14:59:38 回复  Windows 7 x64Windows 7 x64 Google Chrome 57.0.2987.98Google Chrome 57.0.2987.98
水平越来越差了,**之流罢了,也开始打广告收钱了,还是别读了吧
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35L访客 2018-01-26 16:34:07 回复  Windows 10Windows 10 Edge 16.16299Edge 16.16299
写得真好,哈哈哈,一说起大陆的房子,一群土鳖忽悠们就跟疯苟似的汪汪起来了,生怕房子卖不掉

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